2020年一季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。1-3月份商品住宅累計(jì)銷售面積降幅為-25.9%，相比1-2月的-39.2%有明顯收窄。
受國(guó)內(nèi)樓市整體下降影響，中國(guó)商品住宅精裝市場(chǎng)1-3月開盤規(guī)模降幅達(dá)-59%，但3月份降幅明顯收窄；在眾多開發(fā)商中，中國(guó)恒大一枝獨(dú)秀，一季度開盤規(guī)模超3.7萬(wàn)套，腰部房企分化；南京受政策紅利影響，保持逆勢(shì)上漲……
疫情后市場(chǎng)，3月份精裝開盤規(guī)模降幅收窄
根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，2020年3月份中國(guó)商品住宅精裝樓盤開盤規(guī)模超過7.5萬(wàn)套，相比2月份的不足5千套，環(huán)比大長(zhǎng)超過14倍，3月份降幅也顯著收窄至-69%。2月份受疫情影響推遲開盤的很多項(xiàng)目，在3月份集中上市，市場(chǎng)有回暖跡象。但就2020年1季度整體而言，開盤規(guī)模超過30.8萬(wàn)套，同比下滑-59%。
精裝華東二線城市市場(chǎng)份額持續(xù)提升，南京市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先全國(guó)
從區(qū)域市場(chǎng)上來(lái)看，華東地區(qū)開盤套數(shù)超過13萬(wàn)套，同比降幅超過-47%。開盤量第二位的是華南地區(qū)，但開盤規(guī)模僅有6.3萬(wàn)套，降幅接近-70%。
從近幾年變化來(lái)看，華東地區(qū)的市場(chǎng)份額一直保持領(lǐng)先，2020年有進(jìn)一步放大的趨勢(shì)，全國(guó)市場(chǎng)占比已經(jīng)超過42%。西南地區(qū)的市場(chǎng)份額則持續(xù)下降，相比2017年下降近10個(gè)百分點(diǎn)。
全國(guó)三大精裝細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)中，華東地區(qū)二線城市全國(guó)占比超過22%，新一線城市全國(guó)占比超過12%，西南地區(qū)的新一線城市全國(guó)占比超過9%。這三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)相比2019年均有明顯提升，其中華東地區(qū)二線城市的全國(guó)份額提升超過7個(gè)百分點(diǎn)。
城市市場(chǎng)中，南京、成都、昆明、杭州開盤規(guī)模均超過1萬(wàn)套。尤其南京在一季度精裝開盤量更是高達(dá)1.8萬(wàn)套，逆勢(shì)大漲27%。
華東地區(qū)全國(guó)市場(chǎng)份額提升主要依賴二線城市的份額增長(zhǎng)。華東地區(qū)二線城市有17個(gè)，為全國(guó)最多。江西南昌、浙江溫州、安徽合肥、江蘇南通等城市在今年一季度開盤規(guī)模均超過6千套，其中南昌超過9千套，溫州同比增長(zhǎng)超過24%，非常亮眼。近幾年來(lái)，華東地區(qū)二線城市的精裝商品住宅開盤規(guī)模大多持續(xù)增長(zhǎng)，從2017年的20萬(wàn)套增長(zhǎng)至2019年的48萬(wàn)套，全國(guó)市場(chǎng)份額也逐級(jí)增長(zhǎng)。
華南地區(qū)二線及以上城市的全國(guó)市場(chǎng)份額均有下降，其中二線城市降幅最大，相比2029年下降近3個(gè)百分點(diǎn)，相比2017年下降近7個(gè)百分點(diǎn)。華南地區(qū)二線城市有6個(gè)，居全國(guó)第二位，包括佛山、珠海、南寧、中山、惠州、海口。除了海口在2019年精裝住宅開盤規(guī)模略有下降外，其他城市的開盤規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，珠海、惠州在2019年增幅還分別超過210%、40%，華南地區(qū)二線城市的精裝商品住宅開盤量也從2017年的20萬(wàn)套，持續(xù)提升至2019年的29.4萬(wàn)套。華南地區(qū)的全國(guó)份額下降，主要是二線城市數(shù)量少，近期增幅相對(duì)較低，在全國(guó)市場(chǎng)中的占比逐漸被其他地區(qū)的城市超越所致。
恒大一枝獨(dú)秀，腰部房企分化
根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，各類開發(fā)商在2020年一季度開盤規(guī)模均有較大下降。其中，頭部房企（年度整體銷額TOP1~10的房地產(chǎn)開發(fā)商）開盤量超過10萬(wàn)套，降幅最大接近-66%，市場(chǎng)份額也降至35%；腰部房企（年度整體銷額TOP11~50的房地產(chǎn)開發(fā)商）中，TOP11~30的房企開盤量超過5.6萬(wàn)套，同比降幅最小僅為-35%，市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)，今年一季度則首次超過18%。
中國(guó)恒大一枝獨(dú)秀，精裝開盤規(guī)模超過3.7萬(wàn)套，降幅為-39.5%，也為頭部房企中最低，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。碧桂園、萬(wàn)科的開盤規(guī)模也超過1萬(wàn)套。
腰部房企分化，多家房企逆勢(shì)增長(zhǎng)，雖然2020年一季度精裝市場(chǎng)開盤規(guī)模整體有較大幅度下滑，但仍有一些腰部房企逆勢(shì)增長(zhǎng)，非常亮眼。其中，陽(yáng)光城開盤規(guī)模最大，超過5800套，增幅超過14%；旭輝集團(tuán)開盤量則超過4500套，漲幅接近50%；龍湖地產(chǎn)、奧園集團(tuán)在2019年一季度沒有精裝項(xiàng)目推出，今年開盤量均超過4000套。
樓市回暖能否延續(xù)存在分歧，政策紅利促進(jìn)精裝市場(chǎng)長(zhǎng)期向好
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)商品住宅的銷售面積，1-3月份累計(jì)增長(zhǎng)率相比1-2月份，降幅均有明顯收窄。一些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，4月份TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，同比去年增加了0.6%，這是疫情爆發(fā)以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)首次同比轉(zhuǎn)正！
有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年“紅5月”市場(chǎng)行情值得期許。因?yàn)橄鄬?duì)充裕的信貸資金仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的利好因素，預(yù)計(jì)2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，能激活觀望需求和提升購(gòu)房能力。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)難得的銷售窗口期，成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。而且，由于融資環(huán)境沒有明顯改善，近期是房企補(bǔ)充現(xiàn)金流的關(guān)鍵時(shí)期。企業(yè)不僅會(huì)繼續(xù)加大推盤，銷售端的優(yōu)惠措施也不會(huì)很快取消。一些房企此前將今年上下半年的銷售比例設(shè)定為3：7，由于近期市場(chǎng)恢復(fù)較快，正在考慮加大上半年供給量。
但也有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員表示，前期市場(chǎng)熱銷以低價(jià)房源為主，而五一后市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯滑落的態(tài)勢(shì)，2020年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)可能弱于去年同期。
對(duì)于今年5月份的樓市能否延續(xù)4月份的回暖行情，甚至環(huán)比繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，行業(yè)內(nèi)還存在一定分歧。但在“房住不炒”、“三穩(wěn)”的方針指引下，樓市應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，仍將逐步趨于穩(wěn)定。
而精裝市場(chǎng)在各級(jí)政府的政策指引下，正在逐步落實(shí)各地制定的階段目標(biāo)，這對(duì)精裝市場(chǎng)來(lái)說則是切實(shí)的利好。
正如在今年表現(xiàn)非常突出的南京市場(chǎng)，正是因?yàn)楫?dāng)?shù)卦?017年8月出臺(tái)的《南京市關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實(shí)施意見》中明確指出：“當(dāng)年南京市新建建筑的裝配式建筑占比將超過15%，三成以上新建商品住宅須精裝修交付；到2020年，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)須分別提升至30%及50%以上。”因此才換來(lái)南京精裝老市場(chǎng)，在逆勢(shì)中的增長(zhǎng)。
從1999年到2020年4月，從中央政府到城市區(qū)縣政府，累計(jì)發(fā)布與精裝修/全裝修相關(guān)的政策、細(xì)則達(dá)103次。從2018年開始，市級(jí)政策的年度數(shù)量已經(jīng)超越省級(jí)政策，“一城一策”率先在精裝修/全裝修領(lǐng)域施行，并取得顯著成果。
從頒布政策類型上看，2018年以來(lái)頒布的細(xì)則類政策也已經(jīng)超過規(guī)定（規(guī)則、目標(biāo)）類政策。精裝市場(chǎng)經(jīng)過前期的快速發(fā)展，取得了顯著的成績(jī)，也暴露出一些裝修標(biāo)準(zhǔn)虛高、材料以次充好等方面問題。相關(guān)操作細(xì)則的發(fā)布，對(duì)解決施工、用料的規(guī)范、透明，確保各級(jí)政府制定的規(guī)則、目標(biāo)可以順利實(shí)施、落地，起到非常重要的作用。
中國(guó)的精裝市場(chǎng)，是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政策紅利的雙重促進(jìn)下，快速發(fā)展起來(lái)的。隨著各地政策法規(guī)、操作細(xì)節(jié)的不斷頒布、實(shí)施，全行業(yè)的發(fā)展必將更為規(guī)范、有序，精裝市場(chǎng)的未來(lái)也將更加健康、長(zhǎng)久。
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來(lái)源：慧聰新風(fēng)網(wǎng)
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